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갱신청구권을 써서 2년 연장했지만 부동산 시장이 하락하는 등 분위기가 바뀌면 이사를 고민하게 됩니다. 이때 임차인은 언제든 해지 통보가 가능하고, 통보가 임대인에게 도달한 날부터 3개월 뒤 계약은 종료됩니다. 새 세입자 복비는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 다만 새 계약서를 썼다면 특약에 따라 다툼이 생길 여지가 있어, 증거를 남기고 문구를 명확히 해두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
갱신권을 써도 중도해지는 가능하다: 핵심 규정 정리
임차인은 계약갱신청구권을 행사한 뒤에도 언제든지 해지 통보를 할 수 있고, 임대인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.
주택임대차보호법 제6조의 3은 임차인에게 1회에 한해 계약갱신청구권을 보장하고, 갱신된 임대차의 존속기간을 2년으로 봅니다. 하지만 여기서 끝이 아닙니다. 같은 조 제4항이 묵시적 갱신의 해지 규정을 준용하도록 하여, 갱신으로 연장된 계약이라도 임차인이 언제든지 해지 의사표시를 하면 됩니다. 즉 “갱신권을 썼으니 2년을 무조건 채워야 한다”는 말은 사실과 다릅니다. 중요한 타이밍은 ‘임대인이 해지 통보를 받은 날’이며, 그날로부터 3개월이 지나면 계약이 법률에 의해 종료됩니다. 시장 상황이 바뀌어 전세 시세가 내려갔거나, 다른 주거 대안을 찾은 경우에도 이 규정으로 합법적인 중도해지가 가능합니다. 이 점을 모르면 불필요한 갈등과 비용이 발생하니, 원칙을 먼저 정확히 짚고 가는 게 좋습니다.
3개월 규칙, 어떻게 계산할까: 통보 방법과 실무 포인트
해지의 효력은 ‘임대인이 통보를 받은 날’부터 3개월 뒤에 발생합니다. 내용증명 등 도달을 입증할 수단을 남기는 것이 안전합니다.
실무에서는 해지 의사를 문자나 메신저로 보내는 경우가 많지만, 반드시 ‘도달’이 인정되어야 3개월 기산점이 명확해집니다. 가장 안전한 방법은 내용증명 우편과 등기 발송, 그리고 수신 확인이 가능한 문자·이메일을 병행해 증거를 남기는 것입니다. 해지 통보 후 3개월 동안은 종전과 동일하게 차임 및 관리비를 납부해야 하며, 열쇠 반환과 원상복구 등 인도 의무도 계약 종료 시점에 맞춰 준비하면 됩니다. 날짜 계산은 ‘도달일’을 기준으로 하되, 애매한 상황을 피하려면 도달일을 명확히 특정할 수 있는 자료를 확보해 두세요. 또한 이 기간 동안 임대인과 임차인 모두 새로운 세입자 모집 일정, 잔금·보증금 반환 계획을 서로 공유하면 불필요한 오해를 줄일 수 있습니다. 핵심은 ‘도달과 기산점의 명확화’입니다. 이것만 지켜도 분쟁의 8할은 예방됩니다.
복비는 누가 낼까: 법률상 종료라면 임대인 부담
갱신권 행사 후 중도해지로 3개월 뒤 계약이 ‘법률상’ 종료되는 경우, 새 세입자 구하는 복비는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다.
일상적으로는 임차인이 계약기간 중에 자발적으로 이사를 원하면 임차인이 임대인 측 복비까지 부담하도록 협의되는 경우가 많습니다. 하지만 갱신청구권을 행사한 뒤의 중도해지는 성격이 다릅니다. 법이 임차인에게 해지권을 부여했고, 임대인이 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약이 ‘법률에 의해 종료’되므로, 이는 통상적인 ‘계약기간 중 임차인의 임의 해지’와 구별됩니다. 따라서 이 사유로 종료된 뒤 새 임차인을 구하는 중개수수료(복비)는 임대인이 부담하는 게 원칙입니다. 임차인에게 복비를 요구하는 관행이 일부 남아 있지만, 법리상 근거는 약합니다. 임차인은 해지 통보 내역과 도달일, 임대인의 복비 요구 정황을 기록해 두면 대응에 도움이 됩니다. 중요한 포인트는 ‘법률상 종료’라는 점입니다. 이 점을 정확히 이해하고 설명하면 현장에서 대부분 정리가 됩니다.
새 계약서를 다시 썼다면?
보증금·월세 조정을 위해 갱신 후 계약서를 새로 쓰면서 ‘중도해지 시 복비는 임차인 부담’ 같은 문구가 들어가도, 임차인에게 불리하면 효력 없을 수 있습니다.
갱신권을 행사한 뒤 굳이 새 계약서를 쓸 필요는 없습니다. 법은 갱신되는 임대차를 종전과 동일한 조건으로 본다고 정하고 있기 때문이죠. 그럼에도 실무에서는 차임·보증금 5% 범위 내 증액을 반영하려고 새 계약서를 작성하는 경우가 있습니다. 이때 임대차기간을 2년으로 다시 명시하고, ‘임차인이 중도해지 시 복비 부담’ 같은 조항을 넣는 사례가 많습니다. 그러나 주택임대차보호법 제10조는 “이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다”라고 선언합니다. 갱신계약에 묵시적 갱신의 해지 규정을 준용해 임차인의 중도해지 자유를 인정한 취지를 고려하면, 형식적으로 기간을 적었다고 해서 임차인의 해지권이 사라진다고 보기는 어렵습니다. 다만 갱신요구권 제도가 도입된 지 오래되지 않아 관련 판례가 충분히 축적되었다고 말하기는 어렵습니다. 그러니 문구 하나라도 신중히 보시고, 분쟁 가능성은 열어두어야 합니다.
분쟁을 줄이는 체크리스트: 이렇게 준비하면 안전하다
가능하면 갱신 시 새 계약서를 쓰지 말고, 보증금·월세 변경만 서면·문자·내용증명으로 합의하세요. 불가피하다면 특약을 명확히 넣어야 합니다.
분쟁을 예방하려면 절차를 단순화하는 게 좋습니다. 첫째, 갱신청구권을 행사할 때는 계약서를 굳이 다시 쓰지 말고, 보증금·월세 증액만 문자, 이메일, 내용증명 등으로 합의해 증거를 남기세요. 둘째, 불가피하게 새 계약서를 작성한다면 특약에 다음 문구를 넣어 분쟁을 최소화하세요. “계약갱신청구권 행사에 의한 것이므로 임차인은 언제든지 임대인에게 임대차계약 해지를 통지할 수 있다. 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약은 해지된다. 이 경우 임차인은 중개수수료(복비)를 부담하지 않는다.” 셋째, 해지 통보는 내용증명 우편과 함께 수신 확인이 가능한 메시지로 중복 발송해 ‘도달일’을 명확히 하세요. 넷째, 3개월 동안의 차임 납부, 인도 준비, 보증금 반환 일정을 미리 조율하면 마찰을 줄일 수 있습니다. 기본 원칙을 지키면 불필요한 협상 비용이 크게 줄어듭니다.