티스토리 뷰
요즘 서울에서 “팔기 어렵다면 물려주자”는 흐름이 뚜렷합니다. 부담부 증여나 저가양수도는 세금 계산보다 ‘리스크’가 더 커질 수 있어요. 장기적으로 안전하게 가려면 오히려 정공법 증여가 낫습니다.
1) 서울 아파트, 왜 갑자기 ‘증여’가 늘었을까
서울 주택시장에서 매매 대신 증여를 택하는 흐름이 확실히 강해졌습니다. 1~11월 기준 증여 건수가 전년 같은 기간 대비 25.3% 늘어 7,437건까지 올라섰고, 이미 지난해 기록도 넘어섰다고 해요. 특히 2022년 1만 2천 건대였던 증여가 2023년 6천 건 수준으로 꺾였다가(절반 가까이 감소), 2024년 6,549건으로 주춤한 뒤 다시 늘어나는 모양새가 나왔습니다. 이 흐름의 배경에는 집값 상승세, 대출 규제로 인한 구매력 제한, 보유세 인상 가능성 같은 압박이 동시에 깔려 있습니다. “사고 싶어도 대출이 안 된다”가 되면 거래가 막히고, 거래가 막히면 보유 부담(세금)이 체감되기 시작하죠. 그러니 자연스럽게 가족 간 이전(증여)으로 방향을 트는 겁니다. 특히 고가 주택을 보유한 경우, 한 채를 어떻게 정리하느냐에 따라 보유세가 ‘드라마틱하게’ 달라질 수 있다는 점도 증여 선택을 더 자극합니다. 결국 시장이 안 풀릴수록 ‘매매 → 증여’로 이동하는 건 어느 정도 자연스러운 반응처럼 보입니다.
2) 결론은 ‘그냥 증여’… 부담부 증여·저가양수도는 왜 말리고 싶을까
핵심 메시지는 단순합니다. 부담부 증여나 저가양수도 같은 “세금 줄이는 설계”를 고민하기보다, 차라리 정공법으로 ‘증여’가 더 낫다는 쪽입니다. 이유는 3가지로 정리됩니다. 첫째, 세금이 조금 더 나올 수는 있어도 절차적으로 더 안전합니다. 둘째, 부담부 증여나 저가양수도는 형식이 ‘매매’로 잡히는 성격이 있어, 자녀가 매수자가 되는 구조가 됩니다. 그러면 뒤에서 설명할 토지거래허가구역 이슈처럼 예상 못 한 규제 체크리스트가 따라붙을 수 있어요. 셋째, 요즘 부담부 증여나 저가양수도 관련해서 적발·검증이 강화되는 분위기라는 점입니다. 원칙대로 문제 없이 하면 괜찮다고 해도, “나도 모르게” 혹은 “조금이라도 줄여보자”는 마음으로 설계를 만지다 보면 리스크가 커질 수 있습니다. 증여는 단순하고 명확한 길이라서, 장기적으로 봤을 때 불필요한 변수와 분쟁 가능성을 줄이는 선택이 될 수 있습니다.
3) ‘매매로 보이면’ 바로 걸리는 함정: 토지거래허가구역과 전입 의무
부담부 증여나 저가양수도에서 특히 조심해야 하는 대목이 바로 이 부분입니다. 이런 방식은 거래 형태가 매매로 분류될 수 있고, 그러면 자녀가 ‘매수자’가 됩니다. 문제는 서울 전역 + 경기 일부 포함해서 12개 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있다는 점이에요. 토지거래허가구역에서는 ‘바로 전입’ 같은 요건을 충족해야 하는 경우가 생깁니다. 준비가 되어 있고 실제로 전입을 할 계획이라면 진행이 가능하겠지만, 많은 경우 여기서 꼬입니다. “증여인데 그냥 명의만 바꾸면 되는 거 아닌가?”라고 생각하다가, 매매로 해석될 여지가 생기는 순간 전입·실거주 요건이 갑자기 현실 문제가 되는 거죠. 이런 규정은 시기를 놓치거나 준비가 덜 되면 되돌리기도 어렵고, 가족 계획(직장, 학교, 거주)까지 흔들 수 있습니다. 그래서 애초에 거래 성격을 단순화시키는 ‘증여’가 실무적으로도 편하고 안전하다는 결론이 나옵니다.
4) 숫자로 보는 증여 트렌드: 하반기에 급증한 이유
월별 흐름을 보면 더 흥미롭습니다. 1월 419건이던 증여 등기가 5월 680건, 7월 740건으로 서서히 늘다가 9월 881건으로 튀고, 10월 837건, 11월 717건으로 “높은 수준”을 유지합니다. 여기서 연결되는 키워드가 ‘대출 규제’입니다. 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책이 언급되는데, 시장에서는 공급 대책이라기보다 대출을 더 조이는 신호로 받아들였다는 해석이 붙습니다. 즉 “자녀가 대출로 못 사겠네 → 그럼 차라리 증여로 넘기자”로 생각이 옮겨가는 속도가 빨라진 거죠. 그리고 증여는 단순히 세금만 보고 결정하는 게 아니라, 정책 변화(대출, 세제, 규제)에 즉각 반응하는 경향이 큽니다. 실제로 2026년 5월 10일 이후 다주택자 양도세 중과가 다시 들어올 수 있다는 불확실성도 언급됩니다(확정은 아니지만, 가능성 자체가 사람들을 움직이게 하죠). 여기에 매년 6월 1일이 보유세 과세 기준일이라는 점까지 겹치면, “세금 기준일 전에 정리하자”는 수요가 증여로 모이는 구조가 만들어집니다.
5) 강남3구·한강벨트·목동까지… ‘증여가 몰리는 곳’이 말해주는 것
증여가 늘어나는 지역도 의미심장합니다. 강남구가 651건으로 서울 25개 구 중 가장 많았고, 송파구 518건(전년 대비 +51%), 서초구 471건(+60%)처럼 강남 3구의 증가 폭이 두드러집니다. 여기에 한강벨트로 분류되는 용산·성동·광진·마포도 서울 평균 상승률을 크게 웃도는 지역들로 언급됩니다. 결국 “대출로 사기 어려운 지역일수록”, 그리고 “장기 보유 가치가 크다고 믿는 지역일수록” 증여 선택이 강해진다는 해석이 가능합니다. 또 양천구는 546건으로 증여가 두 배가량 늘었다고 하는데, 목동은 재건축 이슈(조합 설립, 사업시행 등 절차 진행)와 맞물려 ‘거래·증여’가 함께 움직일 수 있는 곳으로 거론됩니다. 다만 “어느 단지가 언제 어떻게 된다” 같은 세부 일정은 여기서 더 단정하기 어렵고, 정확한 일정은 공식 공고와 정비사업 단계별 자료를 직접 확인하는 게 안전합니다. 확실한 건, 사람들이 증여를 결정하는 곳은 대체로 ‘가격이 비싸서’가 아니라 ‘가치가 높다고 믿어서’라는 점입니다. 그래서 이 흐름은 단기간에 끝나기보다, 정책·세금·대출 환경이 유지되는 동안 이어질 가능성이 큽니다.
6) 증여 비용, 결국 ‘세금이냐 리스크냐’의 선택
증여를 망설이는 가장 큰 이유는 당연히 세금입니다. 예로 10억 원대 주택을 증여하면 증여세가 약 2억2천~2억3천만 원 수준으로 언급되고, 여기에 증여 취득세가 더해집니다. 일반적인 경우 취득세가 3.5%~5% 수준으로 계산되며 3,800만~4,000만 원 가까이가 예시로 나오지만, 조정대상지역에서는 12%가 적용된다는 언급도 있습니다. 그래서 총비용이 “3억 중반” 정도 들어갈 수 있다는 계산이 나오죠. 다만 여기서 중요한 포인트는, 사람들은 단순히 ‘이번에 내는 세금’만 보고 결정하지 않는다는 겁니다. 보유세 부담(특히 종부세)이 큰 경우, 주택 수를 줄이거나 1세대 1 주택 요건과 연령·장기보유 등의 공제 요건을 맞추면 세 부담이 크게 달라질 수 있다는 이야기처럼, 증여는 “미래의 보유세/양도세 리스크를 정리하는 비용”으로 받아들여지기도 합니다. 결국 선택지는 두 가지입니다. 세금을 조금이라도 줄이려다가 구조가 복잡해져 규제·검증 리스크를 안을지, 아니면 세금은 더 낼 수 있어도 단순하고 안전한 증여로 갈지. 여기서는 후자를 더 강하게 권하는 흐름입니다.