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아파트 매매 계약서를 쓰는 순간은 내 집 마련의 설렘을 느끼는 동시에 막연한 두려움을 느끼기도 합니다. 이는 대부분의 사람들이 살면서 부동산 매매 계약서를 작성할 일이 많지 않기 때문에 "혹시나 계약서를 잘못 작성해서 손해를 보지는 않을까"에 대한 두려움이 크기 때문입니다.
이러한 두려움을 조금이라도 줄이기 위해서는 매매계약서 특약사항을 꼼꼼하게 작성하는 것이 중요한데요. 오늘은 아파트 매매 계약서 작성 시 특약사항에 넣어야 할 내용들에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 거래 대상(아파트) 현 상태 확인
거래 물건인 부동산(아파트)의 권리 및 시설물이 현재 상태로 계약을 체결한다는 내용을 기재하여, 잔금을 지급하기 전까지 발생할 수 있는 하자 사항에 대해 매도인이 수리 책임이 있음을 명시하는 것이 좋습니다.
(특약사항 예시)
- 본 계약은 계약일 현재의 대상 부동산의 권리 및 시설물 상태를 기준으로 한 주택매매계약이며, 등기사항 증명서를 확인하고 계약을 체결함.
- 현 시설물 상태의 계약이나, 잔금일 전에 누락된 하자 발생 시 매도인이 수리하기로 한다.
2. 중대 하자에 대한 책임 의무
매도인은 거래물건에 대해 중대 하자 사항에 대해 잔금일 기준 6개월까지 책임이 있음을 명시해야 합니다. 해당 내용은 민법에도 명시되어 있기 때문에 특약사항에 기재하지 않아도 되긴 하지만, 혹시나 모를 분쟁을 예방하기 위해 기재하시는 것을 추천드립니다.
(특약사항 예시)
- 잔금일 이후에도 6개월 이내에 중대 하자 사항(누수, 하수도 막힘, 샷시 파손, 보일러 고장 등)이 발생하는 경우, 매도인은 이를 수리해 주기로 한다.
3. 권리변동사항 발생 및 계약 불이행 시 계약 해지 명시
매도인이 대출 등의 이유로 거래물건에 선순위 채무가 존재하거나 발생할 가능성에 대비하기 위해 매수인의 계약 해지에 대한 내용을 기재합니다. 또한 계약을 불이행하는 경우 계약 당사자간 페널티에 대한 내용을 기재하는 것이 좋습니다.
(특약사항 예시)
- (대출 없는 경우) 현 등기사항증명서 상 소유권 이외의 권리사항은 없으며, 잔금일 전 권리변동사항 발생 시 매수인은 계약을 해지할 수 있다.
- (대출 있는 경우) 현 등기사항증명서 상 근저당권 설정 상태에서의 계약이며, 잔금일까지 전액상환 및 말소 등기 하기로 한다.
- 계약 해제 또는 불이행시 매도인은 계약금을 배액 배상하며, 매수인은 계약금을 포기한다.
4. 잔금일 및 입금 계좌 명시
혹시 모를 사고를 방지하기 위해, 잔금일 및 입금 계좌를 명시해 주는 것이 좋습니다.
(특약사항 예시)
- 잔금일은 0월 0일로 한다. 단, 매도인과 매수인 합의 시 잔금일을 조정할 수 있다.
- 매매대금은 매도인 공동명의자 중 OOO 명의의 계좌(OO은행, OOOO)로 입금한다.
5. 기타 사항
공과금 정산, 임대차 계약(전세, 월세)을 승계하는 경우라면 해당 내용을 기재합니다.
(특약사항 예시)
- 각종 공과금은 잔금일을 기준으로 정산하기로 한다.
- (전세계약을 승계하는 경우) 2024년 00월 00일 체결한 전세 계약(임차인 OOO, 전세보증금 금 000원, 만기 2026년 00월 00일)은 매수인이 승계한다.(참고 : 임대차계약서 사본 첨부 및 계약 후 임차인 확인)
- 본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산 매매 일반 관례에 따른다.
오늘은 아파트 매매계약서 작성 시, 특약사항에 대해 알아보았습니다. 다들 숙지하셔서 성공적인 매매계약 체결하시길 바라겠습니다!