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정부가 앞으로 5년 간 수도권에서 매년 27만호(총 135만호)를 ‘착공’ 기준으로 공급하겠다고 9/7(일) 밝혔습니다. LH가 직접 사업을 이끌고, 서울 도심 재건축과 국공유지 복합개발, 용적률 완화, 대출 규제·감독조직 신설까지 병행하는 공급대책입니다.
매년 27만호, ‘착공’으로 본다: 5년 135만호 공급의 큰 그림
정부가 제시한 이번 대책의 핵심은 향후 5년 동안 수도권에서 매년 27만호, 총 135만호를 ‘착공’ 기준으로 공급하겠다는 것입니다. 이전 정부들과 달리 ‘분양’이 아니라 실제 공사가 시작되는 ‘착공’을 기준으로 공급 실적을 관리하겠다는 점을 분명히 했죠. 구윤철 경제부총리 주재의 부동산관계장관회의에서 발표됐고, 김윤덕 국토부 장관은 국민이 선호하는 위치에 충분하고 지속적인 공급을 약속했습니다. 주요 공공택지의 적기 분양을 추진하는 동시에, 안정적 공급 기반을 위해 수도권 신규 공공택지 3만호 발표도 검토 중이라고 밝혔습니다. 이번 방안은 이재명 정부의 첫 부동산 공급 대책으로, 공공 역할을 전면에 세워 공급의 예측가능성을 높이겠다는 의지를 드러낸 것으로 해석됩니다.
공공 주도 전환: LH 100% 직행과 ‘도급형 민간참여사업’
이번 대책에서 가장 눈에 띄는 변화는 공공택지 주택 건설을 100% LH가 직접 시행한다는 전환입니다. 정부는 이를 통해 기존 계획 대비 약 12만 가구를 더 확보할 수 있다고 봅니다. LH가 소유한 주택용지를 민간에 매각하지 않고, 대신 LH가 택지를 제공하고 민간이 자금조달·설계·시공을 맡는 ‘도급형 민간참여사업’으로 아파트를 짓습니다. 실제 공급 시에는 민간 건설사 브랜드를 사용할 수 있고, 기존 공공주택과 달리 전용 84㎡ 초과 중대형 평형도 적극 검토합니다. 이 방식만으로도 2030년까지 수도권에 최소 7만5000가구 추가 공급이 가능하다는 게 정부의 판단입니다. 공공이 방향과 토지를 쥐고 민간의 실행력을 결합하는 구조로, 공급의 속도와 품질을 동시에 확보하겠다는 구상입니다.
도심복합·용적률 완화·용지 전환: 2030년까지 물량 보강
정부는 LH가 보유한 상업·공공용지를 주택 용지로 바꿔 2030년까지 수도권에서 최소 1만5000가구를 추가로 확보하겠다고 했습니다. 동시에 공공 도심복합사업을 통해 2030년까지 5만 가구 착공을 목표로 합니다. 그간 성과가 부진했다는 평가를 반영해, 용적률을 법적 상한의 1.4배까지 완화하는 특례를 기존 ‘역세권’에서 ‘저층 주거지’까지 확대하고 이를 3년간 한시 적용합니다. 즉, 저밀도 지역에서도 공공 주도로 고밀 개발의 길을 열어 속도를 내겠다는 것입니다. 여기에 더해 중장기적 안정 공급을 위해 수도권 신규 공공택지 3만호 발표도 검토 대상에 올렸습니다. 이 일련의 조합은 도심과 외곽, 공공과 민간의 공급 경로를 다변화해 물량의 폭과 타이밍을 모두 챙기려는 설계로 읽힙니다.
서울 도심 재건축·국공유지 복합개발: 세부 후보지와 수치
서울 도심에서는 노후 공공임대주택과 공공청사, 유휴 국·공유지를 활용합니다. 강남·강서·노원 일대 노후 공공임대 재건축을 통해 2030년까지 2만3000가구 착공을 추진합니다. 현재 진행 중인 노원구 상계마을, 하계5단지, 중계 1단지 사업을 속도 내고, 2027년부터는 수서 3899가구, 가양 3235가구 사업이 본격화됩니다. 또한 30년 이상 된 공공청사와 유휴 국·공유지를 복합개발해 수도권에 2만8000가구를 추가 공급할 계획입니다. 구체 사례로는 서울 도봉구 성대야구장 부지 1800가구, 송파구 위례업무용지 1000가구, 서초구 한국교육개발원(KEDI) 부지 700가구, 강서구청 등 부지 558호 등이 제시됐습니다. 대체로 교통·생활 인프라가 갖춰진 도심·도심접경지를 중심으로, 공공 자산을 효율화해 주거 공급을 늘리는 접근입니다.
LTV 40%·감독조직 신설·토허구역 권한 확대: 시장관리 병행
공급 확대와 함께 수요·시장관리도 병행됩니다. 오는 8일부터 서울 강남3구와 용산구의 주택담보대출 LTV가 최대 50%에서 40%로 추가 강화됩니다. 과열 가능성이 큰 핵심 지역의 레버리지 진입을 낮추겠다는 의도입니다. 또한 국토부·경찰·금융·세무당국이 함께하는 부동산 관련 감독 조직 신설을 추진합니다. 과거 국회에 발의된 안을 참고하면, 국토부 소속 ‘부동산거래분석원’ 또는 ‘부동산감독원’을 두거나, 국무총리 산하 ‘부동산거래감독위원회’ 설치 방안이 논의될 전망입니다. 토지거래허가구역의 지정권한도 시·도지사에서 국토부 장관으로 확대돼, 시장 불안 시 중앙에서 신속히 개입할 수 있게 됩니다.