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전세 대출의 과잉 대출을 통한 갭투자를 차단하기 위해 전세대출에 DSR 적용, 보증 축소, 위험가중치 상향 등 규제 강화 논의가 본격화됐습니다. 이를 통해 전세는 줄고 월세 전환 압력이 커질 가능성이 높아 임차·임대 모두 세금과 자금계획 점검이 필요합니다.
DSR 한도관리·보증 축소
8월 26일 보도에 따르면 대통령의 개선안 지시에 이어 한국금융연구원이 전세대출을 주택담보대출처럼 관리하자는 의견을 공식화했습니다. 골자는 세 가지입니다. 첫째, 전세대출에도 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용해 과잉 차입을 통한 갭투자를 차단하자는 것. 둘째, 은행의 전세대출 위험가중치를 높여 대출 공급을 스스로 조절하게 하자는 것. 셋째, 주택금융공사 등 보증기관의 보증비율(현재 90~100%)을 낮춰 은행이 소득·상환능력을 더 꼼꼼히 보게 만들자는 겁니다. 전세대출은 서민 주거안정과 직결된다는 이유로 그간 규제에서 예외였지만, 이번엔 생산적 금융 기조와 맞물려 단계적 규제 강화가 유력하다는 관측이 나옵니다. 과거 정부에서도 검토는 있었으나 실수요자 반발 우려로 번번이 무산됐던 만큼, 이번에는 ‘속도 조절’과 ‘단계적 편입’이 키워드가 될 가능성이 큽니다.
200조로 커진 전세대출과 갭투자
전세대출은 2019년 100조 원을 돌파한 뒤 올해 약 200조 원 수준까지 불어났습니다. 주택담보대출(약 1,000조 원)에 비하면 작아 보여도, 시장 가격 형성에 미치는 파급력은 작지 않습니다. 전세가 상승이 매매가와의 ‘갭’을 좁히며 전세를 끼고 집을 사는 갭투자를 확산시킨 배경으로 지목됐고, 이 과정에서 전세보증금은 임대인의 부채 성격을 띈다는 점이 재조명됐습니다. 규제 일관성 측면에서 전세대출도 DSR 산정에 포함하는 게 타당하다는 주장이 힘을 얻는 이유입니다. 아울러 은행 자본규제 관점에서 전세대출 위험가중치를 올리고, 대신 기업대출 위험가중치를 낮추어 ‘부동산 금융 → 기업 금융’으로 자금흐름을 전환하자는 제안도 나왔습니다. 이는 가계부채를 줄이고 생산적 부문을 키우겠다는 당국의 큰 방향과 맞닿아 있습니다.
단계적 적용과 시기, 확정은 미지수
정부의 국정운영 5개년 계획에는 ‘DSR 적용 예외 범위 단계적 축소’가 담겼고, 최근에는 DSR 예외 대출을 취급하더라도 차주 소득정보를 제출받아 심사에 활용하도록 유도하고 있습니다. 이는 전세대출의 DSR 편입을 염두에 둔 ‘사전 시스템 구축’으로 해석됩니다. 다만 언제, 어떤 폭으로 적용할지는 아직 확정되지 않았습니다. 보증비율 축소, 한도 관리, 위험가중치 상향은 모두 실수요자에게 미치는 영향이 커 단계적·부분적 도입이 유력하지만, 정확한 시행 시점은 잘 모르겠습니다. 원문에서는 빠르면 연말 또는 내년 초 가능성을 ‘개인적 의견’으로 언급했지만, 공식 일정은 발표된 바 없습니다. 분명한 건 전세대출 통계의 투명화와 과잉대출 억제 장치를 통해 ‘시장 충격을 피하면서 규제의 일관성을 높이겠다’는 방향성입니다.
시장 파장: 전세 감소·월세 확대, 그리고 우회 시도
전세대출이 DSR에 편입되고 보증·한도가 조여지면, 전세 수요는 유지되더라도 조달이 어려워져 전세 공급과 거래가 줄 가능성이 큽니다. 특히 전세를 주로 공급하던 다주택자는 취득·보유·양도세 부담과 각종 규제로 이미 감소 추세여서, 전세 매물은 구조적으로도 줄어드는 중입니다. 그 빈자리는 반전세·월세가 채울 공산이 큽니다. 임대인 입장에서는 월세로 전환 시 과세가 늘 수 있지만(월세는 현금흐름이어서 과세 노출이 높음), 전세보증금 반환 리스크와 대출・보증 규제 강화를 감안하면 월세 선호가 확대될 여지도 있습니다. 수요가 있으면 공급은 우회로를 찾는 법이라, 전세대출이 막히면 다른 형태의 대출·보증을 찾는 시도도 나타날 수 있습니다. 다만 이를 일괄적으로 차단하려면 금융권 전반의 광범위한 조정이 필요해, 정책은 단계적 접근을 택할 가능성이 큽니다.
세금 체크포인트: 부부합산 주택수와 간주임대료
임대소득 과세의 핵심 기준은 ‘부부합산 주택수’입니다. 1주택자는 일반적으로 월세·간주임대료가 비과세이지만, 기준시가 12억 원을 초과하는 고가주택을 월세로 줄 경우 과세됩니다. 2 주택자는 월세에 대해 과세되고, 보증금에 대한 간주임대료는 비과세입니다. 3 주택 이상부터는 간주임대료도 과세 대상이 됩니다. 원문에서는 2024년 귀속 간주임대료 이자율 3.9%, 2025년 3.5%라는 수치를 예로 들며, 간주임대료 부담이 생각보다 높아 일부 다주택자가 전세보다 월세로 돌려 오히려 세 부담을 낮추는 경우도 있다고 설명합니다. 즉, 전세 규제가 강화되면 임대인의 세무 계산 결과에 따라 ‘비자발적 월세’(전세대출 제한으로 불가피)와 ‘자발적 월세’(세부담·현금흐름 판단 결과)가 동시에 늘 수 있습니다. 이 변화는 임차인의 선택지를 줄이고, 전세 대비 월세 부담 체감으로 이어질 수 있다는 점에서 시장 체감도가 클 수 있습니다.
임차인·임대인이 지금 점검할 것들
임차인은 전세·반전세·월세 중 무엇이 자신의 현금흐름과 리스크 성향에 맞는지 재점검해야 합니다. 전세대출의 DSR 편입 가능성이 높아지는 만큼, 대출 가능액과 보증 한도를 사전에 확인하고, 전세가 축소될 경우의 대안(보증부월세, 지역·면적 조정, 매수 전환)을 시뮬레이션해 두는 게 좋습니다. 임대인은 부부합산 주택수, 보유주택의 기준시가, 전세보증금 규모와 간주임대료, 월세 전환 시 과세·현금흐름·공실률을 함께 계산해 ‘세후 현금흐름’을 기준으로 결정해야 합니다. 전세보증금 반환 재원과 금리, 보증기관 이용 조건 변화도 체크 포인트입니다. 정책 시기와 강도는 아직 확정이 아니므로, 공식 발표 전까지는 ‘가정’에 기반한 과도한 의사결정은 피하고, 발표 즉시 업데이트된 조건으로 다시 계산하는 민첩성이 중요합니다.