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최근 부동산 시장의 침체로 인해 전세가격이 매매가격보다 높아지는 역전세 현상이나 전세사기 사례들이 속출하면서 사회적 문제로 대두되고 있습니다. 이러한 문제로 인해 세입자(임차인)가 전세 보증금을 돌려받지 못하는 경우를 예방하기 위해, 국토교통부에서는 세입자의 정보 열람 권한 강화를 골자로 하는 「주택임대차보호법」을 개정한다고 밝혔습니다. 오늘은 세입자의 전세 보증금을 보호하기 위해 마련된 「주택임대차보호법」의 주요 개정 내용인 선순위 임차인, 임대인 세금 체납 정보 공개, 임차권등기 신속화 방안 등에 대해 알아보겠습니다.
목차
1. 임대인(집주인)의 선순위 보증금 정보 제공 의무화
현행 주택임대차보호법에서는 전세 계약을 앞두고 있는 세입자(임차인)가 집주인(임대인)에게 해당 주택에 대한 선순위 보증금, 근저당 등의 정보 제공에 대한 요구를 하더라도, 임대인이 이를 거부하면 정보를 확인할 수 있는 방법이 없었습니다. 이로 인해 세입자는 전세 보증금 회수 가능성에 영향을 끼치는 정보를 알 수가 없어, 보증금을 돌려받지 못할 위험에 무방비로 노출되었습니다. 그러나 이번 개정을 통해 세입자의 정보제공 요구와 이에 대한 임대인의 동의를 의무화하는 내용을 법령에 명시하기로 하였습니다.
2. 임대인 납세 증명서 제시
또한 계약을 앞둔 임차인이 계약 체결 전 임대인의 세금 납부 정보를 확인하기 위해 납제 증명서를 제시할 것을 요구할 수 있게 되었습니다. 임대인은 이러한 요구를 받으면 납세증명서를 발급받아 제시해야 하는데, 만약 증명서를 제시하려 하지 않는다면, 임차인이 되려는 사람이 직접 임대인의 체납 사실을 확인할 수 있도록 동의해야 한다는 내용을 의무화 활 예정입니다. 따라서, 예비 임차인은 전세, 월세 임대차 계약 체결 전 해당 주택의 선순위 임차인 정보 및 임대인의 체납 사실 등의 확인이 가능해져 전세 피해를 예방할 수 있게 되었습니다.
3. 임차권등기 신속화
임차인(세입자)의 전세, 월세 보증금에 대한 반환청구권 보호를 강화하기 위해 「주택임대차보호법」 제3조의 3 제3항 '임차권등기명령'의 준용규정에 '가압류 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다'는 내용을 추가할 예정입니다. 이를 통해 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에 임차권등기가 가능해져 임차인의 보증금 반환 청구를 신속하게 추진할 수 있게 되었습니다.
※ 임차권등기
법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.(자세히 알아보기)
4. 임차인 최우선변제 금액 확대
임대차 3법 등의 영향으로 최근 임대차 보증금의 상승 추세를 반영하기 위해 2018년 이후 변경되지 않았던 최우선변제 대상 임차인의 보증금액 범위와 최우선변제 금액을 확대할 예정인데, 각 지역별로 최우선변제 대상 임차인의 보증금액이 1,500만원 상향되고, 최우선변제금액이 500만원 상향됩니다. 이러한 내용의 「주택임대차보호법 시행령」 개정안이 2023년 2월 14일 국무회의를 통과하여 공포한 날부터 시행됩니다.
이는 이미 체결되어 현재 존속 중인 임대차 계약에도 영향을 끼쳐 월세나 반전세 등 임차보증금이 소액인 주거 약자에 대한 보호를 강화할 것으로 예상됩니다. 한편, 기존의 담보물권자에 대한 재산권 침해를 막기 위해 개정안 시행 전 존재하던 선순위 보증금 등의 담보물권은 종전의 규정을 따르도록 하였습니다. 따라서 개정안 시행 전 임차 주택에 저당권 등이 존재하는 경우 개정 전 규정에 따라 최우선변제 금액을 보호하며, 시행 후 새로운 저당권이 설정되는 경우에만 개정된 시행령에 따라 최우선변제 금액을 보호합니다.
오늘은 세입자의 전세, 월세 보증금을 보호하고 전세 사기 등을 예방하기 위해, 임대차 계약 체결을 앞둔 예비 세입자의 임대인에 대한 정보 열람 권한 강화를 주요 내용으로 하는 「주택임대차보호법」의 개정안에 대해 알아보았습니다. 이와 관련한 내용에 대해 지속적인 관심을 가지고 잘 숙지하여, 스스로 전세 보증금을 지킬 수 있도록 하는 것이 좋겠습니다.